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　　存量时代ღ✿，城市中许多老旧的商业项目由于诸多原因蜜芽.miya188.cnn最新凯发APPღ✿，对消费者的吸引力日渐下降ღ✿，且核心竞争力也日趋减弱ღ✿。而存量改造并不只是简单的翻新ღ✿，除了赋予旧建筑新的功能与价值之外ღ✿，还需要提升项目的运营水平ღ✿，改善经营状况ღ✿，真正让旧商业起死回生ღ✿。

　　以火爆的上海TX淮海业态调整为例ღ✿，TX淮海首创策展型零售概念ღ✿，围绕艺术展ღ✿、艺术互动装置ღ✿、设计师品牌等ღ✿，营造出年轻力氛围ღ✿。聚集了陈冠希的潮牌开始ღ✿、专门卖宠物衣服的品牌ღ✿、室内滑雪的专业体验创新空间ღ✿、vintage集合店……不仅吸引了无数潮人大咖打卡ღ✿，还一度被称为“魔都最好拍商场”ღ✿、“堪比美术馆的商场”ღ✿。

　　购物中心的开业只是第一步ღ✿，未来运营的调整才是最关键的ღ✿。根本原因在于商业的本质还是服务业ღ✿，服务业就是以消费者的基础消费需求为前提的ღ✿，消费的升级与降级ღ✿，不同年龄层次的主力客群ღ✿，都有不同的消费需求ღ✿，这些消费需求的动态变化ღ✿，就是为什么购物中心要进行业态调整的原因ღ✿。

　　因此做好一个商业项目的运营离不开项目客流分析ღ✿、消费者偏好分析ღ✿，并基于数据分析不断加强项目与周边客户群的匹配度ღ✿，不断地进行业态调整ღ✿，打造爆款商业项目ღ✿。MobTech袤博科技商业地产项目分析师本次将以2020年某商业项目为例ღ✿，带大家解析如何基于大数据做好业态定位与调整ღ✿，从周边客群洞察ღ✿、竞品客群分析ღ✿、客群调研和商户调研四大模块展开ღ✿，由于干货内容太多ღ✿，本篇将先从周边客群分析深入剖析凯发APPღ✿。

　　想要了解所在项目周围人口数量ღ✿，需要的目标数据有常驻人口蜜芽.miya188.cnn最新ღ✿、居住人口和工作办公人口等ღ✿。传统方法有物业摸排和人口推算等方法ღ✿，这些方法存在明显的缺点——消耗的时间和精力非常大且准确率存疑ღ✿，现在通过地理围栏（等时圈）以时间指征替代空间指征对客群评估更为高效及精准ღ✿。

　　MobTech 袤博科技商业地产分析师通过地理围栏ღ✿，针对该项目周边客群数据进行采集ღ✿，以步行15分钟ღ✿、公交30分钟ღ✿、驾车30分钟做为等时圈ღ✿，分别进行画像ღ✿、分布地ღ✿、消费偏好ღ✿、业态满足度分析ღ✿。该项目覆盖人口数量及人群筛选情况如下ღ✿：步行 15 分钟内的客群样本（去重）覆盖ღ✿：常驻人口 75814ღ✿，居住人口 36938ღ✿，工作人口 61846ღ✿；公交 30 分钟的客群样本（去重）覆盖ღ✿：常驻人口 1663820凯发APPღ✿，居住人口 877357ღ✿，工作人口 1302081ღ✿；驾车 30 分钟的客群样本（去重）覆盖ღ✿：常驻人口 2602964ღ✿，居住人口 1355142ღ✿，工作人口 1902820ღ✿。

　　了解并圈定了项目辐射的目标人群后ღ✿，才能进一步对目标人群做分析洞察ღ✿。通过对该项目周边潜在客群画像ღ✿，MobTech袤博科技得出ღ✿：步行 15min 的客群女性和已婚群体更多ღ✿，客群年龄集中在 25-34 岁ღ✿，收入较多的分布在 5-10Kღ✿；公交 30min 的客群年轻化群体相对较多ღ✿，人群的收入水平更高ღ✿，有相对的高消费力ღ✿；驾车 30min 的客群客群的收入水平相对均衡一些ღ✿，老年群体和学生小孩群体相对较多ღ✿。

　　通过对该项目周边潜在消费者类型细分ღ✿，MobTech袤博科技得出ღ✿：周边客群整体以小康家庭和经济族居多ღ✿。其中步行 15min 的客群相较于其他圈层小资家庭更多ღ✿，公交 30min 的客群单身贵族和中产类的客群相较更多ღ✿，驾车30min 的客群老年族凯发APPღ✿、经济族相较更多ღ✿。在职业上ღ✿，步行 15min 的客群政府单位从业者和个体户略多ღ✿，公交 30min 的客群白领ღ✿、政府单位从事者ღ✿、医生这类职业人员相对较多ღ✿，驾车 30min 的客群服务业人员ღ✿、工人ღ✿、个体户相对较多ღ✿。

　　知道了该项目覆盖多少人ღ✿，知道了该项目覆盖人群到底是什么样子ღ✿，进一步就想知道这些人主要到底来自哪里？该项目的主要“贡献者”或者是消费主力在哪里？通过热力图的方式ღ✿，其可视化表达更精准直观ღ✿，客流来源反应更准确ღ✿。

　　项目周边客群分布地——步行15分钟等时圈范围内客群ღ✿，居住人口较多的分布在的东南侧ღ✿，其中占比最多的小区为棕北锦苑ღ✿；工作人口占比最多的写字楼为华宇蓉国府写字楼ღ✿。

　　项目周边客群分布地——公交30分钟等时圈范围内客群ღ✿，居住人口和工作人口分布较为均匀ღ✿，人群工作地分布多沿着地铁沿线居多蜜芽.miya188.cnn最新ღ✿。这些数据的参考价值极大ღ✿，举例来说ღ✿，如果后续该项目需要业态调整ღ✿、招商或者想做一些营销活动宣传ღ✿，通过在地铁和地铁沿线区域就进行广告投放ღ✿，效果可能更佳ღ✿。

　　项目周边客群分布地——驾车30分钟等时圈范围内客群ღ✿，居住人口和工作人口分布较为均匀ღ✿，相对来看周边驾车30分钟的居住人口北面比南面密集度高ღ✿，而工作人口在国际金融中心工作占比较高ღ✿。北面密度高ღ✿，工作人口集中在国际金融中心ღ✿，这些核心数据反映的信息点ღ✿，对该项目的业态调整和运营都具有很高的参考价值ღ✿。

　　居住地ღ✿：筛选设备晚上 11 点到早上 5 点上报位置信息ღ✿，选取其中过去 1 个月出现 15 天以上的位置作为居住地ღ✿。工作地ღ✿：筛选设备早上 10 点到下午 17 点上报位置信息ღ✿，选取其中过去 1 个月出现 12 天以上的位置作为工作地置作为工作地ღ✿。占比ღ✿：居住在该小区（写字楼）的人数/步行 15 分钟等时圈总人数ღ✿。工作地点位解释ღ✿：MobTech 袤博对于工作地的 POI 点位只拾取了写字办公楼与园区点位ღ✿，原因为全市每一个 POI 点位都可能为工作地ღ✿，因此我们只拾取了写字办公楼与园区两种ღ✿。

　　既然是做项目的业态调整蜜芽.miya188.cnn最新ღ✿，少不了对客群消费偏好进行分析ღ✿。这是因为即使知道项目人群体量ღ✿、人群画像和对应的经济水平和消费能力后ღ✿，如果没有与之消费偏好匹配的业态布局ღ✿，目标客户依然不会“掏腰包”买单ღ✿，项目营收或面临挑战ღ✿。

　　在项目周边客群业态满足度上ღ✿，整体来看ღ✿，周边的餐饮热度较高但供不应求市场不饱和ღ✿；而零售的热度由于近些年受到电商的冲击ღ✿，其热度有所降低但市场供应却依旧较高ღ✿。对于三个等时圈来说ღ✿，步行15min和驾车30min的客群除了餐饮和零售ღ✿，休闲娱乐的偏好度也相对较高ღ✿，而公交30min内由于白领和政府等单位人员较多ღ✿，餐饮的偏好度更好ღ✿。

　　在项目周边客群消费偏好上ღ✿，该项目客群餐饮类偏好——普遍偏好休闲餐饮和中式餐饮（简餐和正餐）ღ✿，其次对于火锅也有较高的喜爱度ღ✿；驾车 30min人群更爱中式简餐ღ✿，公交30min人群更爱中式正餐ღ✿。该项目客群零售类偏好——对于文体用品和服装服饰的偏好更高ღ✿，其次是家具家居和化妆品ღ✿，公交30min的人群对于超市奢侈品类的偏好度相较于其他两个圈层的人群更高ღ✿。

　　该项目客群亲子类偏好——整体对于服务和游乐的偏好度更好ღ✿，而公交30min客群对于教育和零售类的业态更为喜爱ღ✿。该项目客群休闲娱乐类偏好——整体更为偏好娱乐体验类的业态ღ✿，公交30min的客群对于运动体验相对也有较高的偏好ღ✿。该项目客群生活服务类偏好——整体对于专业美护和配套服务类的业态有一定的偏好度ღ✿，公交30min的客群对于配套服务业相对有较高的偏好ღ✿。

　　注释ღ✿：服务ღ✿：亲子摄影ღ✿、造型等ღ✿；教育ღ✿：教育平台ღ✿、综合类ღ✿；娱乐ღ✿：室内乐园ღ✿、剧场等 娱乐体验ღ✿：KTV/唱吧ღ✿、私人影吧等ღ✿；运动体验ღ✿：健身房ღ✿、蹦床公园等ღ✿；文化体验ღ✿：美术馆ღ✿、剧场

　　周边潜在客群画像ღ✿：整体来看周边的客群年龄集中在 25-34 岁ღ✿，收入基本集中在 5-10Kღ✿。其中步行 15min 的人群已婚和小资家庭比例相对较多ღ✿、职业上政府单位和个体户略多ღ✿；公交 20min 的人群相对更年轻收入更高ღ✿，白领ღ✿、单身贵族以及中产一族相对较多ღ✿；驾车 30min 的人群老年群体和学生小孩相对较多ღ✿，职业上服务业和工人比较更多一些ღ✿。

　　周边潜在客群分布地ღ✿：步行 15min 范围内客群多居住在东南侧ღ✿，其中棕北锦苑的渗透率最高ღ✿，工作地中渗透率最高的写字楼为华宇蓉国府ღ✿；公交 30min 范围内客群居住地和工作地分布较为均匀ღ✿，工作地在地铁沿线min 范围内客群整体分布上北面比南面密集度高ღ✿，在北面工作人口较多的集中金融城地铁站ღ✿。

　　周边潜在客群消费偏好ღ✿：整体来看周边客群对餐饮的偏好度高ღ✿，且更喜欢休闲餐饮和中式餐饮特别是火锅ღ✿，但餐饮的供应相对不足ღ✿。从三个等时圈来看ღ✿，公交 30min 内的人群对于餐饮的需求最为旺盛ღ✿，尤其是中式正餐ღ✿，对于零售会相对偏爱超市和奢侈品ღ✿；步行 15min 和驾车 30min 的人群除了餐饮零售的需求外对于休闲娱乐的需求度也相对较高ღ✿。

　　商业项目在经营过程中不可避免地要进行调整蜜芽.miya188.cnn最新ღ✿，依据消费变化适时调整能够保持项目经营活力和领先优势ღ✿，行业里说的“一年一小调ღ✿，五年一大调”也说明了只有千锤百炼ღ✿、接受变化的商业项目才能更贴近消费者ღ✿。MobTech袤博商业地产解决方案通过大数据ღ✿、AI算法等技术帮助商业项目洞察定位凯发APPღ✿、招商运营ღ✿、业态调整等全业务流程中的关键环节ღ✿，为商业地产行业发展持续输出数据价值ღ✿。凯发K8旗舰厅AG凯发K8国际ღ✿。最新消息应急照明疏散指示灯具ღ✿，